Риск недействительной сделки: как себя обезопасить?

1 апреля 2024

Вы купили квартиру, сделали ремонт, и вдруг — гром среди ясного неба: вы узнаете, что скоро можете оказаться на улице. Вашу сделку собираются признать недействительной. Удастся ли отстоять свои права и как заранее подстраховаться, чтобы не оказаться и без денег, и без жилья?

Какие сделки имеют все шансы оказаться недействительными?

  • Сделка купли-продажи, замаскированная под дарение.
    В случае признания ее недействительной, покупатель не вправе требовать вернуть фактически уплаченную им сумму за покупку недвижимости.
  • С заниженной ценой.
    После отмены такой покупки продавец обязан вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.
  • На момент продажи в отношении квартиры велись судебные разбирательства, на нее был наложен арест или какое-либо обременение, инициирована процедура банкротства продавца.
  • Продавец не выполнил требования семейного законодательства — например, не получил согласие на продажу от другого супруга (это касается в том числе и бывших мужа/жены), имеющих право на долю в квартире.
  • Нарушены права и законные интересы несовершеннолетних. Например, если на момент приватизации в квартире проживал ребенок и не был наделен долей. После достижения совершеннолетия он вправе обратиться в суд и оспорить сделку по продаже.
  • Не соблюдены права лиц, временно не проживающих в квартире (находящихся в местах лишения свободы, на службе в Вооруженных силах, в интернате, доме престарелых и т. п.).
  • Нарушены права законных наследников. Если один из них продал квартиру по своему усмотрению, остальные могут заявить о своих правах на утраченную долю в наследстве.
  • От имени продавца договор заключал представитель (при выдаче доверенности проверка объекта и прав собственника, как правило, намного более поверхностна, чем при продаже).
  • Сделка совершена по поддельным документам.
  • Одна из сторон сделки ввела в заблуждение другую.

В течение какого времени сделку могут признать недействительной?

  • Один год
    Договор расторгается как оспоримый — в случае обмана, отсутствия необходимого согласия, введения в заблуждение.
  • Три года
    Сделку объявляют ничтожной как мнимую или притворную, нарушающую права третьих лиц или совершенную недееспособным.
  • Десять лет
    Максимальный срок, установленный законом для защиты имущественных прав.

ВАЖНО ПОМНИТЬ!

Отсчет срока начинается не с даты совершения сделки, а с момента, когда обратившийся в суд человек о ней узнал. В некоторых случаях суд будет рассматривать дело и после истечения срока исковой давности.

Предположим, если были ущемлены права несовершеннолетнего при приватизации или наследстве: ребенок вырос, узнал о нарушении и вправе потребовать свою долю даже спустя 20 лет после сделки.

Сделки с недвижимостью — всегда повышенный риск, проверить все документы и держать сделку под контролем помогут специалисты!

Нужна помощь или консультация? Обращайтесь!

Читайте нас в Telegram и ВКонтакте.